Steuerabschreibung

WELCHE ABSETZUNGSMÖGLICHKEITEN HABEN IMMOBILIENBESITZER?

Immobilienbesitzer können Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung der Immobilie dienen, steuerlich abschreiben und werden somit vom Staat durch unterschiedliche Steuervorteile begünstigt. Dient eine Immobilie der Vermietung, können sogenannte Werbungskosten direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Wird das Objekt hingegen selbst genutzt, sind beispielsweise haushaltsnahe Handwerkerleistungen mit bis zu 20 % (jährlicher Höchstbetrag 1.200 €) und Bereiche der Wohnung, die beruflich genutzt werden, mit einem Höchstbetrag von 1.250 €/Jahr von der Steuer absetzbar. Zudem gibt es weitere Steuerabschreibungen, die Immobilienbesitzer für sich in Anspruch nehmen können:

GEBÄUDEVERSICHERUNG: ABSETZUNG FÜR ABNUTZUNG (AfA)

Die Gebäudeabschreibung wird auf der Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie berechnet. Hinzu kommen Makler- und Notargebühren, die jeweils anteilig der Immobilie und dem Grundstück zugerechnet werden müssen. Die Trennung von Gebäude und Grundstück wird üblicherweise im Kaufvertrag hinterlegt. Ist dies nicht der Fall, muss für die Abschreibung die Aufteilung vorgenommen und der Grundstückswert anhand der kommunalen Bodenrichtwertkarten ermittelt werden.

Da ein Gebäude sowohl zu persönlichen als auch zu fremden Betriebs- oder Wohnzwecken vollständig oder nur anteilig genutzt bzw. vermietet werden kann, ist auch die unterschiedliche Abschreibung von einzelnen Gebäudeteilen oder Bereichen möglich. Je nach Art der Nutzung, hat der Gesetzgeber hier verschieden hohe Abschreibungssätze vorgesehen.

Die Abschreibung für Gebäude erfolgt in Deutschland generell linear, sobald die Immobilie gekauft bzw. erstellt wurde. Das bedeutet für Gebäude, deren Bauantrag von 1925 gestellt wurde, eine jährliche Abschreibung von 2,5 % mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Für Gebäude, deren Bauantrag nach 1925 eingereicht wurde, sind bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren hingegen 2 % abschreibungsfähig. Liegt der Grundbesitz im EU- oder EWR-Ausland, kann auch dafür die degressive AfA angewendet werden.

ABSCHREIBUNG ERHALTUNGSAUFWAND

Um den Wert des Gebäudes zu erhalten, bedarf es Reparaturen, Wartung und Pflege. Diesen Aufwand können Immobilienbesitzer von der Steuer absetzen. Dabei ist zu beachten, dass Maßnahmen zur Instandsetzung oder Modernisierung, die binnen 3 Jahren nach Kauf oder Fertigstellen anfallen, keinen Erhaltungsaufwand darstellen, sondern als Herstellungskosten gewertet werden, sofern sie die Umsatzsteuer bezüglich 15 % der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Diese nachträglichen Herstellungskosten sind demnach nicht sofort steuerlich absetzbar, sondern müssen als Werbungskosten/Betriebsausgaben nach AfA steuerlich abgeschrieben werden.

DENKMALSCHUTZ: SANIERUNGSKOSTEN ABSETZEN

Ein Denkmalschutzgebäude kann entweder zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage erworben werden. Ist ersteres der Fall, dann sind bis zu 90 % der Kosten zur Sanierung von Dach, Fassaden, Decken, Böden, Bad und Toiletten steuerlich absetzbar.

Im zweiten Fall können sogar 100 % dieser Sanierungskosten abgeschrieben werden. Wichtig ist dabei jedoch, dass in den ersten acht Jahren nach dem Erwerb die Abschreibung maximal 9 % pro Jahr betragen und in den weiteren vier Jahren maximal 7 % pro Jahr in Anspruch nehmen darf. Sind die Kosten der Sanierung höher als 15 % der Kaufsumme, müssen sie den regulär abzuschreibenden Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

SONDERABSCHREIBUNG (SONDER-AfA) FÜR KAPITALANLEGER

Mit der 2019 erlassenen Novellierung der Sonder-AfA können Investoren zusätzlich zur regulären Abschreibung (2 %) in den ersten vier Jahren nach Kauf bzw. Errichtung des Objekts bis zu 5 % der Gebäudekosten pro Jahr bzw. maximal 100 €/m² pro Jahr von der Steuer abschreiben lassen.

UNSER TIPP: KNOW-HOW VOM STEUERPROFI NUTZEN

Fehler, die bei der Steuer durch mangelndes Fachwissen begangen werden, schützen laut Gesetz vor Strafe nicht. Daher empfehlen wir beim Kauf einer Immobilie einen Steuerberater hinzuziehen. Er prüft alle Unterlagen gewissenhaft und ordnet alle Werte juristisch korrekt zu, sodass Sie Ihre Steuern auf Immobilien gesetzeskonform abschreiben können.