BAULASTENVERZEICHNIS   

WAS IST DAS UND WOZU WIRD ES BENÖTIGT?

Bei der Baulast handelt es sich um öffentlich-rechtliche Auflagen, die von der zuständigen Baubehörde erlassen wurden und welche der Eigentümer eines Grundstücks zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen hat.

Damit Sie bereits vor dem Kauf eines Grundstücks wissen, ob und in welcher Form Baulasten mit Ihrem Wunsch-Objekt verbunden sind, empfehlen wir eine Abschrift des Baulastenverzeichnisses vom Verkäufer oder Makler anzufordern.

Sobald Sie hingegen als potenzieller Grundstückkäufer Ihr berechtigtes Interesse an dem Grundstück nachweisen können, erhalten Sie in allen Bundesländern, außer in Bayern und Brandenburg, über das zuständige Bauamt Einblick in das betreffende Baulastenverzeichnis. In Bayern und Brandenburg werden die Baulasten in Abteilung II des Grundbuchs aufgeführt, sodass Sie sich hier an das jeweilige Grundbuchamt wenden müssen.

WARUM GIBT ES BAULASTEN?

Baulasten werden von der zuständigen Baubehörde verlangt, wenn der Bauantrag eines Grundstückseigentümers öffentlich-rechtliche Interessen an dem zu bebauenden Grundstück zu beschneiden droht. Hat hingegen ein Nachbar sein privates Interesse an einem Baulasteintrag an dem entsprechenden benachbarten Grundstück zu Kunde gegeben, dann kann dieses Interesse lediglich im Rahmen einer Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

WIE UNTERSCHEIDEN SICH GRUNDDIENSTBARKEITEN UND BAULAST?

Als sogenanntes dingliches Recht umfasst die Grunddienstbarkeit all jene Rechte, die der Grundstücksbesitzer anderen Nutzern auf seinem Grundstück einräumen muss.

Die Baulast ist hingegen eine öffentlich-rechtliche Auflage und umfasst daher bauliche Rechte, welche die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränken oder erweitern.

MUSS DER NEUE EIGENTÜMER BAULASTEN ÜBERNEHMEN?

Die Antwort lautet „Ja“. Denn sowohl Baulasten als auch Grunddienstbarkeiten sind direkt mit dem Grundstück verbunden und können durch das Bauamt auch gerichtlich gegen den neuen Eigentümer durchgesetzt werden.

Baulasten zu löschen sind grundsätzlich möglich, wenn der Besitzer des begünstigten Grundstücks (Grunddienstbarkeit) der Löschung zustimmt oder sich durch eine Änderung des kommunalen Bebauungsplans die Aufrechterhaltung von Baulasten rechtlich nicht mehr notwendig ist.

Der Eigentümer des baulasttragenden Grundstücks muss der Baulasteintragung durch die Baubehörde zustimmen. Das Bauamt kann auf die Baulast verzichten, sobald an dieser kein öffentlich-rechtliches Interesse mehr besteht.

FOLGENDE BAULASTEN GIBT ES:

  • Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich
  • Stellplatz- und Freiflächenbaulasten
  • Fluchtwege, Feuerwehrzufahrten
  • Zuwegungen
  • Aufstellungsorte für Mülltonnen
  • Stellplatzpflichtbaulast
    Die Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen nachzuweisen
  • Vereinigungsbaulast
    Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z.B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen.
  • Abstandsflächenbaulast
    Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen.
  • Erschließungsbaulast
    Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden.
  • Kinderspielflächen-Baulast
  • Standsicherheits-Baulast
  • Rückbauverpflichtungen

WIE WIRKEN SICH BAULASTEN AUF DEN IMMOBILIENWERT AUS?

Der Eigentümer eines Grundstücks stimmt einer Baulasteintragung in der Regel nur dann zu, wenn dadurch sein Bauantrag bewilligt wird oder er eine adäquate Entschädigungszahlung vom Nachbarn erhält. Umfasst diese Entschädigung die Höhe der Wertminderung des Grundstücks, muss der Eigentümer direkt keine Einbußen hinnehmen.

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