FINANZIERUNG 

WELCHE MÖGLICHKEITEN DER IMMOBILIENFINANZIERUNG GIBT ES?

Die Art der Finanzierung einer Immobilie richtet sich zum einen danach, wie risikobereit der Käufer ist, und zum anderen nach der Höhe seines verfügbaren Eigenkapitals. Denn je höher der direkt in die Finanzierung eingebrachte Betrag, desto geringer sind die Zinsen und damit auch das Risiko, das mit der Finanzierung einhergeht.

Aus diesem Grund achten Darlehensgeber bei der Kreditvergabe vor allem auf den Eigenkapitalanteil, den Immobilienwert (Beleihungswert) sowie auf die allgemeinen Ausgaben und das individuelle Ausfallrisiko des Käufers (Kapitaldienst). Denn je höher die Kaufsumme und je länger die Kreditlaufzeit, desto höher ist für den Darlehensgeber auch das Risiko, dass die Zahlungen des Darlehensnehmers einmal ausfallen.

Grundsätzlich gilt daher, dass bei Krediten bezüglich unterschiedlichster Immobilien, die der Käufer selbst nutzen möchte, ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 – 30 % hinsichtlich der Kaufsumme eingebracht werden sollte. Ist dies dem Käufer jedoch nicht möglich, kann er unter bestimmten Voraussetzungen aber auch eine sogenannte Vollfinanzierung mit der Bank vereinbaren. Zudem gibt es folgende klassischen Darlehensformen:

ANNUITÄTENDARLEHEN: KONSTANTE UND VARIABLE ANNUITÄT

Annuitätendarlehen bilden die in Deutschland häufigste Form von Darlehen und zeichnen sich dadurch aus, dass der Kreditnehmer sein Darlehen und die damit verbundenen Zinsen durch regelmäßige Zahlungen begleicht. Dabei kann die Zahlungsrate entweder über die gesamte Laufzeit des Kredits gleich hoch bleiben (konstante Annuität), sodass mit jeder Rate der Anteil der Zinsen sinkt und der Tilgungsanteil steigt und sich damit das Verhältnis von Tilgung und Zins fortlaufend verändert. Oder der Tilgungsanteil bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch, sodass sich lediglich die Zinshöhe mit jeder Rate verringert (variable Annuität) und somit die Gesamthöhe der Raten kontinuierlich sinkt.

GRUNDSCHULDDARLEHEN: EINTRAGUNG DER GRUNDSCHULD INS GRUNDBUCH

Im Rahmen des Grundschulddarlehens wird das Darlehen durch eine Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch abgesichert, sodass der Darlehensgeber im Falle eines Zahlungsverzugs Zugriff auf die Immobilie erhält. Im Gegenzug bekommt der Kreditnehmer vergünstigte Darlehenskonditionen.

HYPOTHEKENDARLEHEN: ABSICHERUNG DURCH HYPOTHEK ODER GRUNDPFANDRECHT

Beim Hypothekendarlehen wird der Kredit durch eine Hypothek oder Grundpfandrechte (Grundschuld und Sicherungsschuld) abgesichert. Dabei ist das Hypothekendarlehen an einen Darlehensvertrag gebunden. Darlehen durch Grundpfandrechte können hingegen auch an einen neuen Besitzer übertragen oder für ein weiteres Darlehen genutzt werden, sodass keine erneuten Notar- und Grundbucheintragungskosten entstehen.

VOLLTILGERDARLEHEN: KREDIT OHNE ANSCHLUSSFINANZIERUNG

Beim Volltilgerdarlehen wird die Darlehenssumme innerhalb der Kreditlaufzeit vollständig getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung entfällt. Dabei ist die Zinsbindung mit der Laufzeit identisch und die Höhe des Zinses bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch.

CAP DARLEHEN: VARIABLER ZINS MIT OBERGRENZE

Wird der Kredit mit einem variablen Zins aufgenommen, der jedoch einer Obergrenze unterliegt, handelt es sich um ein Cap Darlehen. Mit diesem können Kreditnehmer günstige Zinsen nutzen und das Risiko eines zu starken Zinsanstieges erfolgreich ausschalten.

FORWARD DARLEHEN: ZINSFESTSCHREIBUNG FÜR ANSCHLUSSFINANZIERUNG

Durch einen etwas höheren Zinssatz können sich Darlehensnehmer im Rahmen des Forward Darlehens den Zins für die Anschlussfinanzierung bereits bei Kreditbeginn festschreiben lassen.

ZINSZAHLUNGSDARLEHEN: FEST-, ENDFÄLLIGES- UND FÄLLIGKEITSDARLEHEN

Wird während der Kreditlaufzeit lediglich der Zins beglichen und die Kreditsumme erst am Ende der Kreditlaufzeit in einer festen Summe beglichen, dann handelt es sich um ein Zinszahlungsdarlehen, Festdarlehen, Endfälliges Darlehen oder Fälligkeitsdarlehen. Besonders sinnvoll ist diese Form des Kredits, wenn zum Ende der Laufzeit eine höhere Summe aus einer Lebensversicherung, einem Bausparvertrag oder einem Fondsdepot erwartet wird.

PRIVATDARLEHEN: KREDIT VON PRIVATPERSONEN

Handelt es sich bei dem Darlehensgeber um eine Privatperson wie zum Beispiel Familie, Freunde, Kollegen oder Crowdfunding, dann wird dies als Privatdarlehen bezeichnet und die Konditionen können entsprechend individuell vereinbart werden.

ARBEITGEBERDARLEHEN: KREDIT VOM ARBEITGEBER

Arbeitgeber können ihren Mitarbeitern Darlehen gewähren, um zum Beispiel die Bindung des Angestellten an das Unternehmen zu stärken. Auch hier sind die Konditionen individuell verhandelbar.

VORAUSDARLEHEN: IMMOBILIENKREDIT DURCH BAUSPARVERTRAG FINANZIEREN

Wird ein Immobiliendarlehen durch einen Bausparvertrag finanziert, muss der vereinbarte Festzins regelmäßig beglichen werden. Gleichzeitig wird ein Bausparguthaben aufgebaut, welches bei Zuteilungsreife direkt in die Tilgung des Immobilienkredits fließt. Das bietet vor allem Kreditnehmern, die kein oder nur ein geringes Eigenkapital vorweisen können und zugleich kurzfristig eine Immobilie erwerben möchten, vielfältige Vorteile:

  • Kein Zinssteigerungsrisiko während der Laufzeit
  • Feste Höhe der monatlichen Belastungen
  • Sonderzahlungen durch Wohnbauprämie oder öffentliche Förderungen können direkt in den Bausparvertrag einfließen.

DARLEHEN MIT RISIKOABSICHERUNG

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel mit einer langen Laufzeit verbunden, während derer Krankheit, Arbeitslosigkeit oder sogar der Tod eintreten kann. Um sich dagegen abzusichern, bieten sich folgende Möglichkeiten:

Risikolebensversicherung: Absicherung der Kreditsumme im Todesfall

Die Risikolebensversicherung wird zusätzlich zum Kreditvertrag abgeschlossen, wobei im Todesfall des Kreditnehmers die Versicherungssumme ausbezahlt wird und somit die Tilgung des Immobiliendarlehens für die Hinterbliebenen sichert.

Restschuldversicherung: Absicherung des noch offenen Kreditbetrags

Die Restschuldversicherung ist eine Variante der Risikolebensversicherung und sichert die noch offene Restschuld eines Immobiliendarlehens im Todesfall des Ehepartners ab.

Arbeitslosigkeits- und Arbeitsunfähigkeitsversicherung

Wird der Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit arbeitslos oder sogar arbeitsunfähig, dann übernehmen Arbeitslosigkeits- bzw. Arbeitsunfähigkeitsversicherung die Begleichung der Raten im Rahmen der Zinsbindung. Ändert sich der Zins während der Kreditlaufzeit, dann kann eine entsprechende Anschlussversicherung vereinbart werden.

VOLLFINANZIERUNG BEI GERINGEM ODER KEINEM EIGENKAPITAL

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet ein höheres Risiko und deutlich längere Laufzeiten sowohl für den Kreditnehmer als auch für die Bank. Dennoch gehen Darlehensgeber unter bestimmten Voraussetzungen darauf ein, wenn z. B. die Immobilie durch Vermietung bewirtschaftet oder gewerblich genutzt wird. Folgende Möglichkeiten gibt es bei der Vollfinanzierung:

100 %-Finanzierung: Kaufpreisfinanzierung

Der Kreditnehmer trägt lediglich die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovision, während der Kaufpreis vollständig finanziert wird.

110%-Finanzierung: Vollfinanzierung von Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Alle mit dem Kauf einhergehenden Kosten werden durch den Kredit finanziert.

UNSER TIPP: ZINSLAUFZEIT SO LANGE WIE MÖGLICH FESTLEGEN

Häufig ist die Zinsbindung nur auf eine bestimmte Zeit festgelegt, danach kann der Zins erheblich steigen. Dies birgt insbesondere dann Finanzierungsrisiken, wenn die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungszeit noch hoch ist. Daher sollte bereits bei Kreditabschluss eine möglichst lange Zinslaufzeit mit der Bank vereinbart werden.

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