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Gesetzlich ist dieser Aspekt in § 1018 BGB geregelt und bezeichnet Grunddienstbarkeit, welche all jene Rechte und Pflichten beinhaltet, die ein Eigentümer eines Grundstücks der Öffentlichkeit oder anderen Nutzern gewähren bzw. erfüllen muss. Ist ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet, wird es als dienendes Grundstück bezeichnet. Grunddienstbarkeiten können folgende Rechte und Beschränkungen umfassen:

WEGERECHT

Gibt es für einen Nachbarn oder die Öffentlichkeit keine andere Möglichkeit zu seinem Eigentum oder zu einem bestimmten Ort zu gelangen als den Weg über das dienende Grundstück zu nehmen, wird das Wegerecht als Grunddienstbarkeit ins Baulastenverzeichnis bzw. ins Grundbuch eingetragen. Dabei muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks dafür Sorge tragen, dass der Weg stets frei bleibt.

LEITUNGS-/KANALRECHT

Der Nachbar oder die Öffentlichkeit dürfen Strom-, Wasser- oder Telefonleitungen unter dem dienenden Grundstück verlegen.

BESCHRÄNKUNG IN DER BEBAUUNG

Als Schutz vor zu starker Beschattung von oder Sichteinschränkungen aus Nachbargebäuden darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks keine Gebäude errichten, die eine festgelegte Maximalhöhe überschreiten.

ÜBERBAURECHT

Dabei darf ein Teil des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück über das dienende Grundstück ragen.

UNSER TIPP: VOR DEM KAUF EINSICHT IN DAS GRUNDBUCH NEHMEN

Aus diesen Beispielen wird bereits deutlich, dass Grunddienstbarkeiten die Nutzung und den Wert eines Grundstücks beeinträchtigen können. Daher empfehlen wir, sich bereits vor dem Kaufabschluss über eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten zu informieren.

WIE ERHALTEN SIE EINSICHT IN DIE GRUNDDIENSTBARKEITEN?

Grunddienstbarkeiten gehen bei einem Verkauf des dienenden Grundstücks an den neuen Besitzer über, sofern diese im Grundbuch schriftlich fixiert sind. Dabei kommt es auch vor, dass Grunddienstbarkeiten im Grundbuch mit einer zeitlichen Begrenzung hinterlegt sind.

Einsicht in das Grundbuch erhalten Sie als potenzieller Käufer nur dann, wenn Sie eine Vollmacht des Verkäufers besitzen. Fordern Sie daher den Verkäufer auf, Ihnen einen aktuellen Grundbuchauszug vorzulegen oder eine entsprechende Vollmacht auszustellen.

Bitte beachten Sie: Ist die Grunddienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen, sondern wird vom Nachbarn lediglich aus Gewohnheit ausgeführt, dann ist diese für den neuen Besitzer rechtlich nicht bindend. Auch dann nicht, wenn die Grunddienstbarkeit in einem gesonderten Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Nachbarn früher einmal festgehalten wurde. Sie müssen als neuer Besitzer diese Art von Vertrag nicht übernehmen.

IST EINE LÖSCHUNG VON GRUNDDIENSTBARKEITEN MÖGLICH?

Ja, wenn…

… der Eigentümer des herrschenden Grundstücks der Löschung zustimmt.

… die Dauer der Grunddienstbarkeit an eine bestimmte Laufzeit oder an einen Endtermin gebunden und dieser eingetreten ist.

… die rechtliche Notwendigkeit für eine Grunddienstbarkeit nicht mehr besteht, weil z. B. ein anderer Weg gebaut oder das überragende Gebäude abgerissen wurde.

… ein Hindernis (z. B. Unpassierbarkeit des Weges durch natürliche Umstände) die Ausübung der Grunddienstbarkeit einschränkt oder gar verhindert und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks diesen Zustand über eine lange Zeit einfach hinnimmt.