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Steuerabschreibung

WELCHE ABSETZUNGSM├ľGLICHKEITEN HABEN IMMOBILIENBESITZER?

Immobilienbesitzer k├Ânnen Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung der Immobilie dienen, steuerlich abschreiben und werden somit vom Staat durch unterschiedliche Steuervorteile beg├╝nstigt. Dient eine Immobilie der Vermietung, k├Ânnen sogenannte Werbungskosten direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Wird das Objekt hingegen selbst genutzt, sind beispielsweise haushaltsnahe Handwerkerleistungen mit bis zu 20 % (j├Ąhrlicher H├Âchstbetrag 1.200 ÔéČ) und Bereiche der Wohnung, die beruflich genutzt werden, mit einem H├Âchstbetrag von 1.250 ÔéČ/Jahr von der Steuer absetzbar. Zudem gibt es weitere Steuerabschreibungen, die Immobilienbesitzer f├╝r sich in Anspruch nehmen k├Ânnen:

GEB├äUDEVERSICHERUNG: ABSETZUNG F├ťR ABNUTZUNG (AfA)

Die Geb├Ąudeabschreibung wird auf der Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie berechnet. Hinzu kommen Makler- und Notargeb├╝hren, die jeweils anteilig der Immobilie und dem Grundst├╝ck zugerechnet werden m├╝ssen. Die Trennung von Geb├Ąude und Grundst├╝ck wird ├╝blicherweise im Kaufvertrag hinterlegt. Ist dies nicht der Fall, muss f├╝r die Abschreibung die Aufteilung vorgenommen und der Grundst├╝ckswert anhand der kommunalen Bodenrichtwertkarten ermittelt werden.

Da ein Geb├Ąude sowohl zu pers├Ânlichen als auch zu fremden Betriebs- oder Wohnzwecken vollst├Ąndig oder nur anteilig genutzt bzw. vermietet werden kann, ist auch die unterschiedliche Abschreibung von einzelnen Geb├Ąudeteilen oder Bereichen m├Âglich. Je nach Art der Nutzung, hat der Gesetzgeber hier verschieden hohe Abschreibungss├Ątze vorgesehen.

Die Abschreibung f├╝r Geb├Ąude erfolgt in Deutschland generell linear, sobald die Immobilie gekauft bzw. erstellt wurde. Das bedeutet f├╝r Geb├Ąude, deren Bauantrag von 1925 gestellt wurde, eine j├Ąhrliche Abschreibung von 2,5 % mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren. F├╝r Geb├Ąude, deren Bauantrag nach 1925 eingereicht wurde, sind bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren hingegen 2 % abschreibungsf├Ąhig. Liegt der Grundbesitz im EU- oder EWR-Ausland, kann auch daf├╝r die degressive AfA angewendet werden.

ABSCHREIBUNG ERHALTUNGSAUFWAND

Um den Wert des Geb├Ąudes zu erhalten, bedarf es Reparaturen, Wartung und Pflege. Diesen Aufwand k├Ânnen Immobilienbesitzer von der Steuer absetzen. Dabei ist zu beachten, dass Ma├čnahmen zur Instandsetzung oder Modernisierung, die binnen 3 Jahren nach Kauf oder Fertigstellen anfallen, keinen Erhaltungsaufwand darstellen, sondern als Herstellungskosten gewertet werden, sofern sie die Umsatzsteuer bez├╝glich┬á15 %┬áder Anschaffungskosten┬áder Immobilie ├╝bersteigen. Diese nachtr├Ąglichen Herstellungskosten sind demnach nicht sofort steuerlich absetzbar, sondern m├╝ssen als Werbungskosten/Betriebsausgaben nach AfA steuerlich abgeschrieben werden.

DENKMALSCHUTZ: SANIERUNGSKOSTEN ABSETZEN

Ein┬áDenkmalschutzgeb├Ąude┬ákann entweder zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage erworben werden. Ist ersteres der Fall, dann sind bis zu 90 % der Kosten zur Sanierung von Dach, Fassaden, Decken, B├Âden, Bad und Toiletten steuerlich absetzbar.

Im zweiten Fall k├Ânnen sogar 100 % dieser Sanierungskosten abgeschrieben werden. Wichtig ist dabei jedoch, dass in den ersten acht Jahren nach dem Erwerb die Abschreibung maximal 9 % pro Jahr betragen und in den weiteren vier Jahren maximal 7 % pro Jahr in Anspruch nehmen darf. Sind die Kosten der Sanierung h├Âher als 15 % der Kaufsumme, m├╝ssen sie den regul├Ąr abzuschreibenden Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

SONDERABSCHREIBUNG (SONDER-AfA) F├ťR KAPITALANLEGER

Mit der 2019 erlassenen Novellierung der Sonder-AfA k├Ânnen Investoren zus├Ątzlich zur regul├Ąren Abschreibung (2 %) in den ersten vier Jahren nach Kauf bzw. Errichtung des Objekts bis zu 5 % der Geb├Ąudekosten pro Jahr bzw. maximal 100 ÔéČ/m2┬ápro Jahr von der Steuer abschreiben lassen.

UNSER TIPP: KNOW-HOW VOM STEUERPROFI NUTZEN

Fehler, die bei der Steuer durch mangelndes Fachwissen begangen werden, sch├╝tzen laut Gesetz vor Strafe nicht. Daher empfehlen wir beim Kauf einer Immobilie einen Steuerberater hinzuziehen. Er pr├╝ft alle Unterlagen gewissenhaft und ordnet alle Werte juristisch korrekt zu, sodass Sie Ihre Steuern auf Immobilien gesetzeskonform abschreiben k├Ânnen.

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