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Steuerabschreibung

WELCHE ABSETZUNGSM√ĖGLICHKEITEN HABEN IMMOBILIENBESITZER?

Immobilienbesitzer k√∂nnen Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung der Immobilie dienen, steuerlich abschreiben und werden somit vom Staat durch unterschiedliche Steuervorteile beg√ľnstigt. Dient eine Immobilie der Vermietung, k√∂nnen sogenannte Werbungskosten direkt von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Wird das Objekt hingegen selbst genutzt, sind beispielsweise haushaltsnahe Handwerkerleistungen mit bis zu 20 % (j√§hrlicher H√∂chstbetrag 1.200 ‚ā¨) und Bereiche der Wohnung, die beruflich genutzt werden, mit einem H√∂chstbetrag von 1.250 ‚ā¨/Jahr von der Steuer absetzbar. Zudem gibt es weitere Steuerabschreibungen, die Immobilienbesitzer f√ľr sich in Anspruch nehmen k√∂nnen:

GEB√ĄUDEVERSICHERUNG: ABSETZUNG F√úR ABNUTZUNG (AfA)

Die Geb√§udeabschreibung wird auf der Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie berechnet. Hinzu kommen Makler- und Notargeb√ľhren, die jeweils anteilig der Immobilie und dem Grundst√ľck zugerechnet werden m√ľssen. Die Trennung von Geb√§ude und Grundst√ľck wird √ľblicherweise im Kaufvertrag hinterlegt. Ist dies nicht der Fall, muss f√ľr die Abschreibung die Aufteilung vorgenommen und der Grundst√ľckswert anhand der kommunalen Bodenrichtwertkarten ermittelt werden.

Da ein Gebäude sowohl zu persönlichen als auch zu fremden Betriebs- oder Wohnzwecken vollständig oder nur anteilig genutzt bzw. vermietet werden kann, ist auch die unterschiedliche Abschreibung von einzelnen Gebäudeteilen oder Bereichen möglich. Je nach Art der Nutzung, hat der Gesetzgeber hier verschieden hohe Abschreibungssätze vorgesehen.

Die Abschreibung f√ľr Geb√§ude erfolgt in Deutschland generell linear, sobald die Immobilie gekauft bzw. erstellt wurde. Das bedeutet f√ľr Geb√§ude, deren Bauantrag von 1925 gestellt wurde, eine j√§hrliche Abschreibung von 2,5 % mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren. F√ľr Geb√§ude, deren Bauantrag nach 1925 eingereicht wurde, sind bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren hingegen 2 % abschreibungsf√§hig. Liegt der Grundbesitz im EU- oder EWR-Ausland, kann auch daf√ľr die degressive AfA angewendet werden.

ABSCHREIBUNG ERHALTUNGSAUFWAND

Um den Wert des Geb√§udes zu erhalten, bedarf es Reparaturen, Wartung und Pflege. Diesen Aufwand k√∂nnen Immobilienbesitzer von der Steuer absetzen. Dabei ist zu beachten, dass Ma√ünahmen zur Instandsetzung oder Modernisierung, die binnen 3 Jahren nach Kauf oder Fertigstellen anfallen, keinen Erhaltungsaufwand darstellen, sondern als Herstellungskosten gewertet werden, sofern sie die Umsatzsteuer bez√ľglich¬†15 %¬†der Anschaffungskosten¬†der Immobilie √ľbersteigen. Diese nachtr√§glichen Herstellungskosten sind demnach nicht sofort steuerlich absetzbar, sondern m√ľssen als Werbungskosten/Betriebsausgaben nach AfA steuerlich abgeschrieben werden.

DENKMALSCHUTZ: SANIERUNGSKOSTEN ABSETZEN

Ein Denkmalschutzgebäude kann entweder zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage erworben werden. Ist ersteres der Fall, dann sind bis zu 90 % der Kosten zur Sanierung von Dach, Fassaden, Decken, Böden, Bad und Toiletten steuerlich absetzbar.

Im zweiten Fall k√∂nnen sogar 100 % dieser Sanierungskosten abgeschrieben werden. Wichtig ist dabei jedoch, dass in den ersten acht Jahren nach dem Erwerb die Abschreibung maximal 9 % pro Jahr betragen und in den weiteren vier Jahren maximal 7 % pro Jahr in Anspruch nehmen darf. Sind die Kosten der Sanierung h√∂her als 15 % der Kaufsumme, m√ľssen sie den regul√§r abzuschreibenden Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

SONDERABSCHREIBUNG (SONDER-AfA) F√úR KAPITALANLEGER

Mit der 2019 erlassenen Novellierung der Sonder-AfA k√∂nnen Investoren zus√§tzlich zur regul√§ren Abschreibung (2 %) in den ersten vier Jahren nach Kauf bzw. Errichtung des Objekts bis zu 5 % der Geb√§udekosten pro Jahr bzw. maximal 100 ‚ā¨/m2¬†pro Jahr von der Steuer abschreiben lassen.

UNSER TIPP: KNOW-HOW VOM STEUERPROFI NUTZEN

Fehler, die bei der Steuer durch mangelndes Fachwissen begangen werden, sch√ľtzen laut Gesetz vor Strafe nicht. Daher empfehlen wir beim Kauf einer Immobilie einen Steuerberater hinzuziehen. Er pr√ľft alle Unterlagen gewissenhaft und ordnet alle Werte juristisch korrekt zu, sodass Sie Ihre Steuern auf Immobilien gesetzeskonform abschreiben k√∂nnen.

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